Как было раньше: нужно было разрешение на строительство индивидуального жилого дома
Раньше, до 4 августа 2018 года, при строительстве частных домов возникал вопрос о получении разрешения на строительство. Хотя обязанность получать разрешение на строительство была не для всех случаев.
Для строительства индивидуальных жилых домов обязанность получать разрешение на строительство была, а для садовых и дачных домов — не было.
Чтобы понять, какой дом можно построить на участке, нужно было смотреть на вид разрешенного использования земельного участка. Если участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства, то по общим правилам получение разрешения на строительство требовалось. Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то получение разрешения на строительство дома не требовалось.
Для возведение гаражей и сооружений вспомогательного использования разрешение на строительство получать не требовалось.
При этом многие частные застройщики получали разрешения на строительство дома, которые сейчас называются садовыми, а не только для строительства индивидуальных жилых домов. Причины могли быть разные: спокойствие застройщика, что дом будет оформлен по всем нормам, договоренность между жителями поселка (на самом деле, просто неформальное требование управляющей компании коттеджного поселка) о том, что все будут получать разрешение, чтобы точно все дома соответствовали требованиям законодательства
Что теперь нужно получать перед началом строительства дома
Разрешения на строительство индивидуальных жилых домов с 4 августа 2018 года не выдают. Теперь нужно подавать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома или садового дома (статья 51.1 Градостроительного кодекса).
Если было получено разрешение на строительство, то дополнительно направлять уведомление не нужно. Если строительство началось до 4 августа 2018 года, но разрешение на строительство застройщик не получал, то до 1 марта 2021 года он вправе направить уведомление о планируемом строительстве. После окончания строительства застройщику нужно направить уведомление об окончании строительства, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получать не нужно.
Федеральный закон от 02.08.2019 N 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» частично отменил действие дачной амнистии. Этот закон признал утратившим силу часть 4 статьи 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». Для оформления права собственности нужно было оформить технический паспорт, а чтобы получить технический паспорт нужно было получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
А ввод в эксплуатацию можно было получить только имея разрешение на строительство. По Федеральному закону N 191-ФЗ до 1 марта 2020 года не нужно было предоставлять разрешение на ввод в эксплуатацию для получения технического плана, то есть оформить дом в собственность можно было по декларации. Теперь, Федеральный закон N 267-ФЗ отменил этот пункт. Значит, единственно возможным вариантом для частных застройщиков является направление уведомления о планируемом строительстве и получение уведомления о соответствии параметров дома требования
Какие документы нужны для строительства частного дома
Как построить частный дом?
С чего начинать строительство дома на участке? Иногда это не закупка стройматериалов, а сбор необходимых бумаг. Какие документы для постройки дома на своём участке могут понадобиться?
Решив приступить к возведению дома, многие не задумываются о получении на это разрешения. Однако, как следует из положений Градостроительного кодекса РФ, его наличие требуется для придания постройке законного статуса.
Согласно его положениям для постройки или реконструкции любых капитальных объектов такое разрешение является обязательным.
Частные дома также относятся к категории капитальных строений, и представляют собой здания (до 3 этажей по высоте), в которых проживает одна семья. Дома, построенные при наличии данного документа, не могут признаваться незаконно возведенными.
При его отсутствии могут иметь место проблемы с внесением сведений в единый кадастр, регистрации прав собственника, подведении коммуникаций. Получение кредитов на постройку частных домов без наличия разрешений также будет проблематично. Государственными учреждениями и органами такие здания признаются фактически самовольно построенными в нарушение закона. За их возведение предусмотрено взимание штрафов.
Порядок оформления документов для строительства частного дома
Заявление о строительстве частного дома подаются в местную администрацию. Если ее решение будет положительным, то на следующем этапе необходимо заняться оформлением паспорта проекта строительства.
Для этого понадобится:
документация, подтверждающая права собственности на землю;
решение администрации о предоставлении разрешения на начало строительных работ;
копии из генерального плана застройки города;
технические условий на подключение к централизованным инженерным коммуникациям;
ситуационный план;
поэтажная планировка этажей, фасадные чертежи и разрезы;
акт межевания границ участка с разбивкой построек.
Параллельно нужно подготовить документы по проекту частного дома:
ситуационный план с нанесением рядом стоящих объектов, указанием населенных пунктов и планом централизованных инженерных сетей;
топографические съемки земельного надела с указанием расположенной рядом улицы;
генеральный плана земельного надела с привязкой к местности и планировкой по вертикали;
поэтажный план и чертеж подвала;
специфические разрезы;
проект фасада;
чертежи стропильной системы и конструкции крыши;
план и сечение конструкции фундамента;
пояснительная записка с указанием финансовый и технических данных;
строительная смета;
инженерно-техническая документация.
Разрешение на строительство и уведомительный порядок – в чем отличия
Новый порядок носит название уведомительного, но по сути это упрощенная форма получения разрешения от администрации. Застройщик подает уведомление в муниципалитет, но начать строить может только после того, как будет получен положительный ответ. Без него строительство начинать нельзя.
Процедура получения разрешения и уведомление серьезно отличаются:
Уведомительный порядок распространяется на ИЖС, ЛПХ (СНТ оформляется по дачной амнистии до 2021). Раньше на жилой дом оформляли разрешение, а на садовые – нет. Тоже касается и ВРИ земли. Для строительства ИЖС разрешение было обязательным. Для ЗУ, предназначенных для садоводства, этого не требовалось.
Строительство в уведомительном порядке требует меньшего пакета документов. Достаточно получить СПОЗУ и ГПЗУ. Для уведомления не требуется предоставление проектной документации.
Уведомительный порядок отменил ввод в эксплуатацию жилых домов. Это упростило процедуру для частных застройщиков.
Как получить разрешение для строительства частного дома
Чтобы получить разрешение на легальное сооружение частного дома необходимо подготовить необходимый перечень документов и подать заявление в соответствующий орган. В соответствии с законодательством, решение таких вопросов входит в компетенцию муниципальных администраций (по месту расположения участка).
Сейчас существует возможность подать документы для получения разрешения на строительство частного дома в Многофункциональные центры государственных и муниципальных услуг. Кроме того, можно отправить заявление в электронной форме через Единый портал государственных услуг.
Подавать заявления может сам застройщик или его представители (при наличии подтвержденных полномочий на подписание и подачу документов).
Вместе с заявлением для получения разрешения на строительство необходимо предоставить следующий пакет документов:
правоустанавливающие документы, подтверждающие права на землю;
градостроительный план надела;
план-схема организации участка;
паспорт заявителя.
Состав документации
Для личной подачи уведомления о планируемом строительстве владельцу участка потребуется:
• Паспорт. • Документ, подтверждающий право собственности на землю или номер регистрации участка в ЕГРН. • Заполненный бланк уведомления, утвержденный приказом Министерства строительства №591 (пр.1).
При регистрации участка в ЕГРН в подтверждении права собственности на землю оригиналами нет необходимости. При подаче заявления о планируемом строительстве через посредников к пакету документов добавляется соответствующая доверенность.
По избежание ошибок стоит заранее изучить и правильно заполнить все основные 4 раздела заявления о планируемом строительстве, включая:
• Сведение о застройщике (ФИО, место прописки и паспортные данные для физлиц).
• Сведения о земельном участке, включая кадастровый номер, адрес, ссылку на документ, подтверждающий право собственности, информацию о других собственниках (при наличии) и тип допустимого использования. Последний критерий в ряде случаев становится решающим, на землях для ведения огородничества (ОНТ) строительство частных домов новые нормы запрещают.
• Сведение о самом объекте капстроительства. При заполнении этого раздела в обязательном порядке указывается вид разрешенного использования объекта, цель подачи заявления (а именно – новое строительство или реконструкция ранее введенного в эксплуатацию дома), сведения о планируемых параметрах (помимо этажности, площади и высоту в этом подразделе, в графе «сведения об отступах) указывается ссылка на схему) и данные о типовом архитектурном решении. Последние заполняются при ведении строительства в регионах с историческими особенностями или могут быть заменены описанием внешнего вида объекта.
• Схематическое изображение планируемого объекта капстроительства (СПОЗУ). На этой схеме обязательно отображаются ранее возведенные постройки, охранные зоны инженерных коммуникаций, подъездные пути и проходы к зданию, размеры и оси самой постройки и расстояния от них до границ участка.
Повышенные требования к внешнему виду дома (и соответственно основания в отказе даже при малой этажности и площади постройки) возникают при ведении строительства на территориях исторических поселений. В таких случаях не рекомендуется отклонятся от типовых норм ФЗ№73 от 25.06.2002 г.
При отсутствии такой возможности в заявлении обязательно указывается внешнее описание дома, вплоть до цветового решения кровли фасада и типа используемых стройматериалов.
Вероятность получения положительного ответа на заявление о планировании строительства возрастает при подаче двух необязательных документов, а именно:
• Градостроительного плана земельного участка, действующего в течение 3 лет с момента даты выдачи. Можно получить через МФЦ.
• Выписки из правил землепользования и застройки конкретного района проживания. Можно получить через МФЦ.
Оба этих документа выдаются отделом архитектуры бесплатно, единственная проблема при их получении заключается в длительном (до 30 дней с момента подачи запроса) ожидании справок. Стоит отметить, что ГПЗУ в любом случае потребуется в дальнейшем для составления схемы планировки участка (СПОЗУ, 4 обязательный пункт уведомления).
Требования к СПОЗУ прописаны в том же приказе Минстроя №591, при желании эта схема составляется своими силами в любом графическом редакторе.
Оптимальные результаты достигаются при взятии за основу чертежа ГПЗУ, при площади участка менее 1 га он полностью совпадает по масштабу с требуемой приказом величиной 1:500. На участках с площадью от 1 до 30 га ГПЗУ выдается в точном масштабе 1:2000, соответственно для составления схемы планировки участка его достаточно уменьшить в 4 раза.
Помимо обязательной, упомянутой выше информации (расстояния до границ участка, других построек, инженерных коммуникаций и охранных зон) на схеме указываются отступы до имеющихся или будущих заборов. В текстовой части указывается площадь самой земли и здания, процент и плотность застройки (но нормам не превышающие 0,2 и 0,4 по отношению к общей площади участка), суммарная поэтажная площадь, предельная высота здания с учетом куполов и шпилей при их наличии и этажность дома.
При планировании возведения на собственном участке танхауса или дома с этажностью свыше 3 пакет исходных документов существенно расширяется и может включать помимо заявления, паспорта и документов права собственности на участок проектную документацию – пояснительную записку, СПОЗУ, схемы архитектурных решений, подробные сведения об инженерном оборудовании, проект организации работ.
В особо сложных случаях проектная документация подтверждается заключениями независимых экспертов с копией свидетельства их государственной аккредитации, документами, предусмотренными законодательством РФ об объектах культурного наследия или разрешением на отклонение от предельно допустимых норм строительства.
Несложно заметить, что при подаче заявления по упрощенному порядке требования к самой постройке упрощаются (от владельца участка не требуется подробный проект будущего дома). Но это не означает, что построенный с нарушениями дом будет принят в будущем. Проблемы с его вводом в эксплуатацию и передачей в право собственности могут возникнуть как при отклонении от заявленных исходных данных дома, так и при нарушении норм СанПиН 2.1.2.2645-10 или СНиП. Именно по этой причине при подаче уведомления о планировании строительства дома на своем участке стоит использовать готовый и проверенный проект, в идеале – составленный профессионалами.
Сроки рассмотрения документов
При возведении типового малоэтажного частного дома на обычных участках сроки рассмотрения пакета документов и принятии положительного или отрицательного решения по уведомлению по строительству не превышают 7 рабочих дней.
При необходимости проверки соответствия параметров возводимой постройки историческим особенностям местности они увеличиваются до 20 рабочих дней, но не более.
На регистрацию документов в муниципальных органах и на Региональном портале при подаче заявления в электронной форме уходит еще 1 рабочий день.
На рассмотрение заявления о выдаче разрешения на возведение домов с этажностью более 3 на участке ИЖС также уходит не более 7-10 рабочих дней (точные сроки зависят от региона).
По окончании этого времени владельцы участок должны получить на руки ответное уведомление о соответствии параметров дома требованиям, разрешение на ведение капитального строительства или обоснованный отказ (при необходимости опровергаемый в суде или вышестоящих инстанциях).
При принятии положительного решения и отсутствии других препятствий данные документы являются разрешительными и действуют в течении 10 лет со дня подачи заявления.
По окончании этого срока владельцы должны закончить строительство и подать соответствующее уведомление или продлить действие разрешения.
Стоит отметить, что из-за малых сроков рассмотрения пакета документов владельцы участков рискуют получить отказ в ведении строительства при малейших путницах в терминах или ошибках.
Помимо формальных поводов (участок принадлежит другому лицу, относится к ОНТ, данные о границах отсутствуют в Росреестре) в строительстве может быть отказано со ссылкой на любые ограничения земельного или иного законодательства РФ или на нарушения параметров возводимого объекта требованиям Градостроительного комплекса.
Именно по этой причине в основной пакет рекомендуют добавить необязательный документ – ГПЗУ.
При составлении СПОЗУ по этому чертежу и полном ее соответствии требованиям градостроительного плана количество поводов для отказа существенно сокращается.
Это же относится к проектной документации будущего, предоставляемой исключительно по желанию владельца участка (по понятным причинам проект должен заранее соответствовать всем требованиям СНиП и СанПин).
Отдельные требования выдвигаются к срокам ведения строительства.
Регламентированные законом 10 летнельзя нарушать, при завершении работ позже этого срока исходное уведомление в расчет не принимается и считается неподанным. На практике это означает потребность в завершении строительства до этого срока с обязательным подтверждением этого факта уведомлением об окончании работ
. Данное заявление рассматривается не более 7 дней, по истечение которых на участок должна быть направлена комиссия, принимающая жилой дом в эксплуатацию. При отсутствии нарушений документы передаются на регистрацию права собственности, и лишь потом, после получения выписки их Росреестра дом считается построенным.
Этапы получения
После того, как уведомление подано, застройщик должен дождаться ответа от администрации. Срок рассмотрения – 7 дней. Ждать 20 дней придется в том случае, если участок расположен в границах исторического поселения. Такое увеличение сроков связано с тем, что администрация анализирует еще и то, соответствует ли планируемый ОКС историческим особенностям района.
На этом этапе обычно не возникает сложностей. Отказ в разрешении можно получить в следующих случаях:
Категория или ВРИ земли не позволяют вести строительство. В этом случае можно начать процедуру изменения категории или вида разрешенного использования.
Дом не соответствует требованиям. В этом случае можно привести параметры дома в соответствие с нормами закона. Если это по какой-то причине невозможно, нужно получать разрешение.
Предоставлен не полный пакет документов. Проблема возникает в том случае, если для строительства нужны дополнительные согласования. Вам придется согласовать проект, а потом заново подать уведомление. Чтобы избежать подобных ситуаций, прежде чем уведомлять администрацию, приходите на консультацию к эксперту «Геомер групп». Наш специалист скажет, какие согласования нужно получить дополнительно. Необходимую для этого техническую документацию (топопланы, СПОЗУ и т.д.) вы можете заказать у нас.
Строительство не согласовали уполномоченные органы (Росавиация, Роснедра, Культурное наследие). В этом случае план действий будет зависеть от того, почему вам не согласовали объект. Если причины для отказа устранимы, нужно привести проект в соответствие с требованиями, заново пройти процедуру согласования и подать уведомление.
Уведомление подано лицом, которое не имело на это права. Подать уведомление может только правообладатель земельного участка. От его имени может действовать представитель, но в этом случае должна быть нотариально заверенная доверенность. Если вы не хотите тратить время на согласования строительства и общение с администрацией, ваши интересы будут представлять специалисты компании «Геомер групп».
Если никаких нарушений нет, вы получите положительное решение. Оно действует 10 лет, в течение которых вы должны завершить строительство дома.
Проект частного дома и его паспорт
Составление проекта частного дома и его паспорта
Для получения разрешения на постройку своего дома предоставление проектной документации не требуется. Вместе с тем, застройщик может по собственному желанию ее подготовить. Проект дома включает все основные данные и характеристики, необходимые для его постройки. В него входят архитектурно-строительная и инженерная информация, в том числе планы, чертежи всех частей дома, его коммуникаций, смета, паспорт проекта.
Читайте также: Особенности работы риэлтора — секреты профессии
Разработку проекта можно поручить специализированной фирме, либо сделать самому. Однако без специальных знаний учесть все тонкости будет сложно. Ведь проект включает большой объем информации, помимо количества этажей и комнат дома, вида материалов и отделки. При постройке дома приходится решать вопросы его размещения на участке, обустройства всех коммуникаций.
Паспорт проекта включает в себя все основные документы, относящиеся к возведению строительства, в частности:
разрешение на постройку;
о правах на землю;
договор о постройке дома;
выкопировка из генплана;
задание на проектирование частного дома;
планы, чертежи здания;
условия присоединения к инженерным сетям.
Куда обращаться за получением разрешения?
Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления, а именно отделом архитектуры по месту расположения участка под ИЖС. Процесс оформления начинается с подачи заявления, с приложенными к нему документами:
планом участка;
документами на выделение территории;
схемой организации участка.
В течение 10 дней это заявление рассматривается соответственными органами. После этого выдается официальное разрешение. Срок действия документа с момента выдачи будет действовать 2 года, при этом он будет действовать даже при продаже участка стороннему лицу.
Имейте ввиду, что органы могут отказать в выдаче разрешения при несоответствии в бумагах или в случае, проектных решений, противоречащих градостроительному кодексу. Это решение всегда можно обжаловать в суде.
Что делать после того, как собраны все документы для строительства частного дома
При покупке земли для строительства частного дома не всегда можно получить участок готовый для эксплуатации. Если он расположен в дачном кооперативе или другом населенном пункте, то задача подключения центральных инженерных коммуникаций решается проще.
Водопровод, канализация, газопровод или электричество являются необходимыми коммуникациями для нормальной эксплуатации частного дома. В зависимости от местонахождения земельного надела и централизованных инженерных сетей, вопросы подключения к ним могут потребовать много времени и финансовых ресурсов.
При отсутствии подключения к общим коммуникациям (либо, если это обходится слишком дорого), можно запланировать самостоятельно автономные коммуникации.
Завершающий этап строительства частного дома — ввод в эксплуатацию. Для этого также необходимо обратиться в местные администрации. Данная процедура также является бесплатной.
Законодательством определено, что разрешение на ввод частного дома в эксплуатацию необходимо для регистрации прав владения на возведенное здание. Такие документы для строительства частного дома на своем участке до марта 2018 можно было не получать.
Чтобы ввести строение в эксплуатацию необходимо подать заявление и приложить к нему следующие документы:
документы, подтверждающие права собственности на землю;
градостроительный план надела;
технический план;
документ о соответствии участка существующим техническим нормативам;
план инженерных коммуникаций и технических сооружений;
акт приемки здания.
Земля с целевым назначением для частного строительства имеет ряд преимуществ. Собственник такого надела может возводить на нем частный дом и другие постройки по своему проекту. Для всех, кто мечтает о своем доме, одним из явных преимуществ такого решения является отсутствие соседей.
Частные дома подпадают под упрощенную процедуру регистрации и налогообложения. Тем не менее, частным застройщикам придется смириться и с рядом ограничений, которые, прежде всего, касаются размеров надела и строящихся на нем зданий.
Нужно отметить, что получение земельных наделов, строительство частных домов строго регламентировано. Для этого необходимо оформить соответствующее разрешение и подготовить большой перечень документов. Этот вариант землепользования является более дорогим.
Разрешение при реконструкции дома
Реконструкция – это строительные работы, в ходе которых изменяются параметры дома. Чтобы реконструировать дом нужна разрешительная документация. Раньше для этого получали соответствующее разрешение. Теперь реконструкция ИЖС и СНТ проходит в уведомительном порядке.
В этом вопросе тоже есть ряд законодательных нюансов – какие работы можно считать реконструкцией. Например, вы решили сделать капремонт, заменить крышу, отремонтировать перекрытия. Если при этом параметры дома не изменяются, о проведении таких работ можно не уведомлять администрацию.
Реконструкцией будет являться:
Возведение пристройки. Это могут быть дополнительные жилые помещения, баня или гараж, совмещенные с домом.
Надстройка мансарды или дополнительного этажа. Такие работы изменяют этажность и площадь дома, значит проводят их в уведомительном порядке.
Переоборудование нежилых помещений в жилые. Например, в доме есть нежилое помещение. Вы отделываете его, подключаете к системе отопления. Такие работы будут реконструкцией. Даже несмотря на то, что в целом площадь и этажность дома остались неизменными.
Нередко под видом реконструкции старый дом сносят и строят на его месте новый. Мы не рекомендуем поступать таким образом. Лучше заказать у кадастрового инженера акт обследования, по которому старый дом признают ветхим и не пригодным для проживания. После этого его можно снести и подать уведомление о планируемом строительстве. В противном случае есть риск того, что вы не сможете поставить новый дом на учет. Дом признают самостроем и вам придется в суде отстаивать свои права.
Особенности получения разрешения для строительства частного дома
Документы для строительства частного дома на своем участке до конца 2018 года подавались по упрощенной процедуре. Для получения разрешения на ИЖС не нужно предоставлять проектную документацию. Сама процедура является бесплатной (сборы и пошлины отсутствуют).
Отдельно нужно рассмотреть ситуации со сменой собственников земельного участка или частного дома. Что делать, если после получения разрешения участок, отведенный для строительства, переходит во владение другого лица? Существуют разные мнения. Нужно ли получать разрешительные документы или переоформлять имеющиеся? Делать это не нужно, если срок действующего разрешения не истек.
Оно будет действительным для всех собственников земли, пока не закончится его срок действия. В случае разделения или объединения наделов для сооружения частного дома, строительство может вестись на основании выданных ранее разрешений.
Причины отказа: уведомление о несоответствии параметров дома и недопустимости размещения объекта на участке
Раньше выдавали документ об отказе в выдаче разрешения на строительство. Теперь в ответ на уведомление о планируемом строительстве дома (уведомление застройщика) выдают либо уведомление о соответствии параметров дома требованиям (согласовательное уведомление), либо уведомления о несоответствии параметров дома и (или) недопустимости размещения объекта на участке.
Во-первых, откажут, если в уведомлении застройщика были указаны параметры дома, которые:
не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории,
или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным Градостроительным кодексом или другими федеральными законами.
Ранее, с разрешением на строительство основанием для отказа в его выдаче было несоответствие заявленной схемы планировочной организации земельного участка требованиям градостроительного плана. То есть были два понятных документа: градостроительный план, который можно было бесплатно получить от государства, и схема участка с обозначением места расположения дома. Если раньше никаких противоречий между этими документами не было, то и причин для отказа не было.
Нынешняя норма о несоответствии параметров дома широкому кругу федеральных законов и документации по планировке территории может значительно увеличить число отказов в выдаче согласовательных уведомлений, то есть привести к выдаче уведомлений о несоответствии параметров дома и (или) недопустимости размещения объекта на участке.
Во-вторых, причиной отказа может быть, если размещение дома, указанного в уведомлении застройщика не допускается в соответствии:
с видами разрешенного использования земельного участка
и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Если первый пункт более-менее однозначен: если участок под огородничество, то на нем нельзя построить никакой жилой дом, только разбивать огород. То во втором подпункте опять идет отсылка ко всему законодательству РФ, что опять же открывает широкие возможности для отказа.
Третье основание для отказа, очевидно, с ним не поспоришь — если уведомление было подано лицом, которое не имеет прав на земельный участок. И, наконец, если застройщику «повезло» иметь участок в границах исторического поселения, то проектную часть уведомления могут не согласовать в органе охраны объектов культурного наследия.
Несмотря на то, что напрямую градостроительного плана земельного участка нет в перечне документов для официального начала строительства, мы рекомендуем его получать для минимизации рисков выдачи уведомления о несоответствии параметров дома требованиям.
Форма уведомления о несоответствии указанных параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметрам и допустимости размещения на участке
Узнать, какие помещения делать в загородном доме 150 — 300 м²
Когда разрешение на строительство не требуется
если вы строите на участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
если вы строите гараж на предоставленном вам земельном участке (кроме предоставленного для предпринимательствой деятельности);
если собираетесь строить киоск, навес на вашем участке (т.е. объект, не являющийся капитальным</b>);
если вы возводите строения и сооружения вспомогательного использования</b>;
если делаете капитальный ремонт здания без измерения его конструктивных характеристик.
Как видите, получение разрешения на строительство не такая уж и хитрая процедура. Да, она будет немного затратной, поскольку вы будете обращаться в специализированные фирмы для подготовки проекта здания, градостроительного плана и т.д. Однако помните, что без разрешения на строительство вы не сможете после завершения стройки поставить дом на кадастровый учет, оформить право собственности на него. В этом случае дом будет признан незаконно построенным.
Прекращение разрешения на строительство
Согласно нынешним законодательным нормам, срок действия разрешений на возведение объектов ИЖС составляет десять лет. Следовательно, по общему правилу, прекращается его действие в связи с истечением данного срока.
Однако, при наличии некоторых обстоятельств, оно может быть прекращено и раньше. К их числу относится:
отказ от прав собственности на участок;
при прекращении такого права в принудительном порядке, в том числе и для государственных нужд;
прекращении (расторжении) договоров-оснований прав собственности на землю;
прекращение прав пользования недрами, если без них дальнейшее строительство невозможно.
На основании сведений о прекращении прав на землю, уполномоченными органами осуществляется отзыв разрешения в течение месяца.
Расширение существующей площади
Так случается, когда требуется построить рядом с коттеджем еще одно здание. В связи с этим, у многих хозяев возникает вопрос о законности такой постройки.
Разрешение на нее получить можно, выполнив конкретные требования градостроительства:
соблюсти расстояния от соседей – 6 м, от уже построенного дома — 3 м и от хозпостроек и вспомогательных помещений – 1 м, так же не нарушать плотность застройки, прописанную в нормативах;
сохранить предназначение участка – т.е. его жилищную направленность.
Если будущая постройка отвечает всем вышеуказанным правилам, можно смело обращаться в местные органы власти за получением разрешения.
Некоторые собственники предпочитают осуществлять данную процедуру наоборот и сначала возводить дом, а только потом обращаться в соответствующие инстанции. Как показывает практика, это — не лучшее решение проблемы. В случае, когда судебные органы выявят ошибку – может быть вынесено решение о сносе возведенного строения.
Расстояние от соседей
На территории под индивидуальную жилую застройку, расположение всех объектов от соседнего участка должно быть строго регламентировано. При этом:
Расстояние до одно- или двухквартирного дома должно соблюдаться не менее 3 м;
Дистанция от помещений для скота и птицы, оставляет 4 м;
По 1 м необходимо оставить до вспомогательных хозяйственных построек, стволов малых деревьев, и кустарников;
Расстояние для старых высоких деревьев планируется не менее 4 м.
Ели планируется постройка одно- или двухквартирного дома, до окон и стен соседнего коттеджа, сауны, гаража или сарая должно быть не менее 6 метров.
Строительство на территории садового товарищества
Разрешения на возведение построек в деревнях, на землях под ИЖС или на дачных участках имеют некоторые отличия.
Чтобы получить необходимый документ для садоводческого товарищества (СНТ), нужно предоставить в местную администрацию:
заявление;
паспорт;
оригинал и копию свидетельства на землю.
После рассмотрения запроса и анализа предоставленных документов, сельский округ выдает разрешение или отказывает в нем.
Затем разрабатывается проектная документация на дом. Ее можно приобрести в готовом виде или заказать в специализированном учреждении. Далее обратиться в отдел геонадзора районной архитектуры, откуда выезжает их специалист на участок для фиксации и определения границ территории и осей будущего строения.
После получения акта, владелец ожидает получения строительного паспорта объекта, который заказывается в администрации по архитектуре района, при предоставлении следующих документов:
копия и оригинал документа, удостоверяющего личность;
план участка и свидетельство на землю;
заявление на разрешение возведения постройки;
ходатайство сельского округа, процедура получения которого описана выше;
заверенная копия лицензии на проектные работы;
съемка и акт обследования участка.
После получения паспорта на объект, в управлении архитектуры и градостроительства Вашего района, приложенный к нему план расположения строений согласовывается Госпожнадзором (ГПН) и Госсанэпидемнадзором (ГСЭН). В том случае, если планируются подземные постройки, нужно еще и разрешение соответствующих органов.
Без отметки ГСЭН разрешение на строительство не выдается. А чтобы его получить, необходимо также собрать пакет документов:
Свидетельство на землю;
План расположения строения на участке;
Справку о наличии и планировании систем жизнеобеспечения;
Заключение ГСЭН, находящееся в проекте застройки.
Для пожарников требуются следующие бумаги:
Копия свидетельства на землю;
Копия заключения госпожслужбы, приложенная к проекту;
Справка об имеющихся и запланированных системах жизнеобеспечения;
Заявление на согласование.
Чтобы получить разрешение на строительство зданий на дачном участке, с учетом согласований со всеми службами, план расположения строений предоставляют архитектору района. Только после этого выдается паспорт и все сопутствующие документы.
Далее планируемое возведение дома регистрируется на площадке Архстройинформ, для получения реестрового идентификатора, а также в местном отделении ГУ Госархстройнадзора, которое выдает ордер на производство СМР.
Выводы
Составление проектных бумаг под застройку рекомендуется поручить профессионалам. В проекте нужно отразить все технические данные, используемые для проведения строительных работ, включая инженерные коммуникации и отделочные материалы.
При составлении паспорта проекта необходимо иметь на руках разрешение на строительство. Несанкционированное возведение частного дома наказывается крупными штрафами. Отсутствие разрешительных документов чревато административной ответственностью также и в таких ситуациях:
нарушен порядок выполнения технологии строительства;
выполненная реконструкция не соответствуют утвержденным данным в проекте;
объект в период капитального строительства незаконно отремонтирован;
объект водится в эксплуатацию в период капитального строительства.
Если положения законодательства нарушаются физическими лицами, предусмотрен штраф в сумме 2-5 тысяч рублей. Для подрядчиков и предпринимателей штрафные санкции составляют 20-50 тысяч рублей, для юридических лиц – до 1 млн рублей.
После ввода в эксплуатацию строение признается абсолютно безопасным для всех членов семьи. При этом минимизируется риск нанесения вреда экологии и инфраструктуре поблизости. При получении отказа нельзя самовольно осуществлять строительство. Такое строение невозможно зарегистрировать в БТИ и подключить к инженерным коммуникациям. Оно подлежит сносу. Обжаловать решение можно в судебном порядке.
Итак, мы видим, что процесс сбора документов и их подача в органы администрации для оформления разрешения на строительство занимает немало времени и требует определенных затрат. Тем не менее, об оформлении данного документа стоит позаботиться заранее, чтобы в дальнейшем, при вводе дома в эксплуатацию, избежать непредвиденных проблем.
