Предпоследней эрой развития 214-ФЗ до текущего момента был период с последнего квартала 2017г. по июль 2018г. К этому моменту дискредитировала себя система страхования ДДУ, и на смену ей пришли отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы заключаемых договоров (для проектов, в которых первый ДДУ заключен после 20.10.2017г.).
Именно для этого периода предлагается рассмотреть финансовые модели проектов виртуального девелопера, работающего в центральном регионе, максимально, насколько это возможно, приближенные к реальности. Данные модели станут отправной точкой, при помощи которой в дальнейшем станет возможным проведение анализа последствий принятых и готовящихся к принятию нормативно-правовых актов.
В рамках настоящей работы не будем подробно погружаться в методологию расчетов, желающие смогут проверить их самостоятельно, основываясь на предоставленных исходных данных. Удельные показатели и ставки для расчета являются актуальными рыночными «средневзвешенными» показателями, основанными на эмпирическом анализе деятельности крупнейших московских девелоперских компаний последних лет.
Для целей анализа предположим, что девелопер заключил соглашения о приобретении прав на два участка земли: один в Москве с правом аренды, другой в ближайшем Подмосковье в собственности.
По обоим участкам девелопер договорился с собственниками прав на поквартальную рассрочку оплаты сроком на 1 год. Для обоих проектов примем, что у девелопера существует возможность изменить вид разрешенного использования на многоэтажное жилищное строительство и согласовать ТЭП застройки с плотностью 25 тыс.кв.м/га для ЖК обособленно от других объектов.
При этом, в обоих проектах у девелопера есть возможность финансировать строительство социальных объектов на смежной территории (не входящей в площадь участка), а для подмосковного проекта – также финансировать строительство наземного паркинга на территории квартала, на котором будет вестись застройка, вне границ основного участка застройки (например, в прилегающей зоне, находящейся в СЗЗ от близлежащего шоссе). В московском проекте для того, чтобы соблюсти нормативы по паркингам, придется строить подземную парковку под ЖК.
Количество машиномест для некоторого упрощения расчета примем равным количеству квартир, а социалку рассчитаем по московским нормативам.
